買中古屋要繳哪些稅費？契稅、印花稅與登記規費怎麼算，附試算表

買中古屋，除了房價，還要準備契稅、公契印花稅、所有權移轉登記費及書狀費；有房貸時，通常還涉及抵押權設定規費與銀行相關支出。 各項計費基礎不同，不能把所有稅率都乘上成交總價。

例如，一間成交價 1,500 萬元的房屋，買賣契稅並不是直接算成 90 萬元。依財政部說明，買賣契稅的計算式是核定契價 × 6%，應先確認稅捐機關採用的契價。財政部：契稅的課徵

本文以台灣一般中古住宅買賣為範圍，整理買方預算常見項目。所有案例數字均為假設，不是某間房屋的實際稅單，也未涵蓋特殊身分、特殊交易或個別減免。

買中古屋有哪些稅費？先分成三類

先請地政士或承辦窗口提供逐項明細，將政府稅費、受託服務與貸款支出分開。

同一位地政士可能協助收取多種款項，但代收的稅金與其服務報酬應分列。某項已含在服務報價中，也要註明，避免重複列入預算。

至於仲介費的比例與付款時機，可另看買房仲介費怎麼算。

契稅怎麼算？先找核定契價

一般買賣契稅的納稅義務人為買受人，稅率為 6%。財政部說明，申報時以當地不動產評價委員會評定的標準價格核稅，標準價格包含房屋課稅現值與免稅現值。財政部契稅計算說明

買賣契稅＝核定契價 × 6%。

假設本次買賣的核定契價是 80 萬元：

800,000 元 × 6%＝48,000 元。

核定契價與實際成交價的用途不同，不能只知道房價就推算出契稅。做預算時，可以請承辦人先協助估算並說明依據，取得稅單後再更新為核定金額。

另依契稅條例規定，在開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅，因此一般房地交易也不能直接把房地成交總價當作房屋契稅的基礎。財政部課徵範圍說明

印花稅怎麼算？公契與私契要分清楚

辦理不動產物權登記的公定格式契約，通常稱為「公契」；買賣雙方自行議定價格與其他交易條件的書面買賣契約，常稱為「私契」。

臺中市政府地方稅務局說明，持向主管機關辦理物權登記的公契，應按契約書記載金額的千分之一繳納印花稅。臺中市地方稅務局：買賣契約印花稅

本次登記公契的印花稅＝應計稅的契約記載金額 × 0.1%。

假設本次應計稅的公契記載金額合計為 380 萬元：

3,800,000 元 × 0.1%＝3,800 元。

詢問費用時，請承辦人指出是依哪份契約、哪個金額計算。本文案例的 380 萬元是獨立設定的教學數字，不是由成交價 1,500 萬元套用某個固定比例換算而來。

私契一定完全不用印花稅嗎？

地方稅務局說明，僅由雙方保有、未持向主管機關辦理物權登記的私契，本身不在這類不動產契據課稅範圍；但若私契同時具有銀錢收據性質，例如受款人在契約內逐期簽章註明收款，可能另涉及銀錢收據印花稅。

因此，應依文件實際用途確認，不能把「私契免繳公契印花稅」延伸為任何收款憑證都免稅。同一官方說明中的收款提醒

過戶登記費與書狀費怎麼算？

三重地政事務所列示，土地建物買賣移轉登記費，分別依申報地價、稅捐機關核定繳免納契稅之價值，按千分之一計收；書狀費每張 80 元。三重地政事務所買賣移轉須知

土地部分應確認本次移轉範圍的計費金額。若資料是每平方公尺的申報地價，須再配合土地面積與移轉持分計算，不能把每平方公尺的單價當成整筆土地的總額。

可以請地政士分列：

• 土地移轉登記費： 本次移轉範圍的申報地價總額 × 0.1%。
• 建物移轉登記費： 本次登記採用的建物核定價值 × 0.1%。
• 書狀費： 實際核發張數 × 80 元。

多筆土地、不同建號或共有情形，可能影響計算與書狀張數。應逐筆核對，不能一律假定每件買賣只會有兩張權狀。

需要先看懂產權資料時，可搭配建物謄本查核指南。

完整試算：成交價 1,500 萬元，這幾項合計多少？

以下是同一筆虛構交易的教學設定，僅試算列出的項目，假設沒有個案減免、罰鍰或其他追加事項。

第一步：先取得不同用途的金額

這幾個金額應分別取自適用資料。公契金額、申報地價與核定契價，不應因為名稱都有「價」字就互相代用。

第二步：逐項計算

53,360 元只是在這組假設下的五項小計。 尚未包含抵押權設定、仲介、地政士、履約保證、銀行費用、保險、其他文件及交屋結算支出，不能當作買這間房的全部交易費用。

這個案例要示範的是如何分開計算，而不是告訴你「1,500 萬元的房子，稅費一定約五萬多」。

有房貸，還要另外算抵押權設定費

辦理抵押權設定時，地政機關另有登記規費。三民地政事務所說明，登記費依設定契約書的擔保債權總金額，按千分之一計收。三民地政事務所：抵押權設定規費

抵押權設定登記費＝本次設定採用的擔保債權金額 × 0.1%。

例如，若另一項假設是本次設定金額為 1,200 萬元，單就設定登記費試算為：

12,000,000 元 × 0.1%＝12,000 元。

這筆設定金額要向銀行與地政士確認，不要直接以購屋成交價或預計借款金額代入，也不要自行套用固定加成比例。設定案件的書狀及其他費用，仍應另外核對。

銀行提出的費用總表，也應說明哪些是銀行收取、哪些是代收，避免同一筆設定規費又被加算一次。貸款金額與自備款的銜接，可另看房貸成數不足指南。

可直接使用：買方稅費核對表

把「估計」與「已核定」分開，並記下付款日期，才能用於資金安排。

拿到代收款清單時，可以直接問：

「請把政府稅費與服務費分列，註明各項計算基礎、目前是估算還是核定，以及付款後會提供哪一張憑證。」

若契約另有稅費負擔或分攤約定，也應獨立註明，分清法定納稅義務人與雙方約定的經濟負擔。不要只看帳單最後一個總額。

付款日期可放進中古屋買賣流程時程表，總額則帶回買房自備款預算表。

中古屋稅費常見問題

一樣成交 1,500 萬元，稅費就會一樣嗎？

不一定。核定契價、土地申報地價、移轉持分、書狀張數與抵押權設定金額可能不同。應取得各自的計費資料，才能比較。

印花稅與登記費都是千分之一，算一筆就好嗎？

不行，兩者是不同項目，計算基礎也可能不同。印花稅看應稅契據的記載金額，移轉登記費則依土地與建物各自的計費基礎核計。

地政士報價包含「過戶費」，還要另外付登記費嗎？

先看報價的定義。「過戶費」可能是服務費，也可能是含代收款的統稱。請對方拆出服務報酬、稅捐、規費與其他代收款，確認哪些已包含、哪些另計。

交屋結算單上的房屋稅、地價稅，要加在哪裡？

先確認那是雙方依契約分算的款項、稅單應繳金額，還是其他代收項目，並核對期間與憑證。這些金額沒有包含在本文五項小計內，應另外列帳。

稅費已經預留，還需要多準備現金嗎？

仍要看其他交易費用、各期房款與貸款到帳時間。稅費足夠，只代表其中一類支出已有安排；應把所有已知費用與付款日期放在同一份預算中，確認每個階段都有可動用資金。