買房仲介費怎麼算？買方一定付 2% 嗎？附費用試算與簽約檢查表

買房仲介費不是法規固定收取 2%。 不動產買賣仲介向一方或雙方收取的服務報酬，合計不得超過實際成交價金的 6%；這是收費上限，買賣雙方各自負擔多少，仍應與業者協商約定。雲林縣政府也明確說明，法規沒有規定一定向賣方收 4%、買方收 2%。雲林縣政府：服務報酬可協議

對買方來說，最需要確認的是：自己同意付多少、計算基礎是什麼、什麼時候付，以及費用包含哪些服務。

本文以台灣一般中古住宅買賣仲介為範圍。所有價格、費率與付款拆分均為假設教學案例，不是市場統計、建議成交費率或特定公司的報價；租屋與代銷案件應另查適用規範。

買方一定付 2%、賣方一定付 4% 嗎？

不用把「買方 2%、賣方 4%」當成政府規定的固定分配。 業者提出的費率，是你需要確認與協商的交易條件之一。

先把三個數字分開：

上述合計上限與可協議原則，可回查雲林縣政府說明。

例如，業者告知買方本案報酬為成交價的 2%，這個資訊能用來試算買方費用；但只知道買方比例，還不能證明本案向雙方收取的總額是多少。

可以請業者說明本案收費如何符合合計上限。若資料與說法不一致，保留報價、契約及付款憑證，再向不動產所在地的地政主管機關詢問。

仲介費怎麼算？先確認成交價與約定方式

若雙方約定按成交價的一定比例計費，基本試算式是：

買方仲介費＝實際成交價 × 買方約定費率。

若約定固定金額，則依該金額與適用條件核對，仍須符合收費規範。房屋開價、銀行鑑價與最後成交價可能不同，不要把不同數字代進同一張表。

以下假設表中比例計算出的金額就是雙方確認的含稅應付總額，沒有其他仲介服務加收款項：

表中的比例只是比較算式，不能據此推論每家業者都願意接受，也不代表某個比例一定合理。

以成交價 1,500 萬元為例，若約定費率從 2% 改為 1.5%，試算差額是：

1,500 萬元 ×（2%－1.5%）＝7.5 萬元。

協商完成後，除了確認比例，也應直接寫出應付總額，避免百分比、固定金額與含稅說法互相矛盾。

若仍在評估購屋價格，可以搭配中古屋出價比較表，將房價與仲介費分欄記錄。

仲介費何時談？簽要約書前就要看條款

建議在簽署承購文件前，先把服務報酬談清楚。基隆市政府地政處提醒，買方服務報酬常見於要約書或斡旋書條文中，應先與業者協商適當報酬。基隆市政府：購屋注意事項

因此，不要只看首頁的出價金額，就略過後面或附件中的服務費約定。

可以用這段問法開始：

「請先列出本案買方服務費的計算方式、含稅總額、服務內容與付款時機。如果成交價調整，費用怎麼變？協商後請同步改在文件上。」

協商時，建議依序確認：

1. 計費方式： 按成交價比例、固定金額，或另有明確條件？
2. 服務內容： 哪些資料查核、說明與交易協調由業者負責？
3. 付款安排： 一次付清或分次？每次到期條件是什麼？
4. 例外情況： 貸款不足、買賣解除或爭議發生時，如何處理報酬？

房價是與賣方協商，仲介報酬則涉及你與業者的約定。若對方提出「總共再少幾萬元」，應拆開確認房價與服務費分別變動多少，並讓文件反映各自的結果。

承購文件的期限與效力，可接著看斡旋金與要約書差在哪。

仲介費什麼時候付？把請求條件與付款日期分開看

民法第 568 條以買賣契約是否因居間人的報告或媒介而成立，作為報酬請求的基本判斷；契約附有停止條件時，在條件成就前，居間人不得請求報酬。法務部：民法第 568 條

這與「費用約定分哪幾天支付」是兩個要一起確認的問題。不要直接假定全國都是簽約付一半、交屋付一半，也不要只用是否已拿到鑰匙判斷是否需要付費。

例如，假設本案確認的仲介費總額為 30 萬元，雙方另約定分兩期支付，每期 15 萬元。這只是本案付款安排，應把各期的到期條件與日期寫清楚，不能套用為其他案件的規則。

不動產經紀業管理條例第 20 條要求，業者應在營業處所明顯處揭示報酬標準及收取方式。可以要求業者提供對應說明，再與本案文件核對。不動產經紀業管理條例

整體交易付款日期可搭配中古屋買賣流程與時程表安排。

仲介費包含代書費、履約保證費嗎？

不要因為同一位窗口提供帳單，就把所有款項當成仲介費。 應請對方逐項列出費用名稱、實際服務提供者、收款對象及憑證。

這張表用來拆帳，不表示每件交易都會另收所有項目。若某項已包含在報價中，應明確註記，避免重複列入預算；若另行收取，也應確認依據與明細。

服務內容也要具體。例如「協助查核產權」應追問會提供什麼資料；「協助交屋」則可確認由誰安排、留下哪些文件。

經紀人員依法應以不動產說明書向買方解說，簽訂買賣契約時也有交付與簽章要求；不能只憑服務費報價就略過這些文件。不動產經紀業管理條例第 23、24 條

可搭配不動產說明書查核指南及履約保證指南，確認不同服務的範圍。

可直接使用：仲介費簽約檢查表

把以下項目帶到簽約現場，比只記住一個百分比更容易核對。

如果表中填的金額與契約不同，應在簽署前釐清並完成更正。協商過程的訊息可以留存，但正式文件也應清楚反映雙方確認的內容。

完成後，再將這筆費用放入買房自備款預算表。例如成交價 1,500 萬元、假設仲介費 30 萬元，光這兩項已是 1,530 萬元；其他稅費與入住支出仍要另計，貸款資金也應另外確認。

買房仲介費常見問題

只是看屋，還沒買就一定要付仲介費嗎？

不能把帶看一次直接等同於已取得仲介報酬請求權。應確認買賣契約是否因居間而成立，以及是否有其他約定與法律問題。任何要求簽名的帶看、要約或斡旋文件，都應先閱讀完整內容。

還沒簽正式買賣契約，就一定沒有服務費嗎？

不能只憑「還沒正式簽約」下結論。先前簽署的要約、承諾或其他文件，可能涉及買賣契約是否已成立；應依文件內容與雙方意思表示判斷，而不是只看文件名稱。

貸款沒過或後來解約，仲介費一定退嗎？

不一定。要分清契約是否成立、是否附停止條件、貸款條款如何約定，以及解除原因與報酬約定。民法第 568 條提供基本原則，但不能單憑「沒有交屋」推論所有案件都應全額退費。民法第 568 條

有爭議時，先整理契約、承購文件、付款憑證與往來紀錄，請業者書面說明請款或拒絕退費的依據，再向地政主管機關、消費者服務窗口或法律專業人士尋求個案協助。

仲介費可以算在頭期款裡嗎？

做預算時，應將支付賣方的房價款與支付業者的服務費分開。仲介費是否能由你安排的資金支應，與銀行實際核貸金額、撥款時間是不同問題，不能直接當成銀行一定會貸給你的款項。

仲介費談低了，就代表買得比較划算嗎？

應比較整體支出與已確認的服務。房價、仲介費、其他交易費用及必要修繕，都會影響總預算；服務費減少，並不能抵銷未查清的屋況或契約問題。

先把房價、費用與服務各自寫清楚，才知道自己接受的是哪一組完整交易條件。