不動產說明書怎麼看？買中古屋簽約前必查的屋況、產權與附件

不動產說明書，是透過不動產經紀業交易時，用來說明房屋與土地重要資訊的文件。買方閱讀時，建議先核對四件事：買的是哪些產權、目前如何使用、屋況有哪些揭露，以及交易條件與附件是否完整。

閱讀順序可以從「文件寫了什麼」開始，再確認「依據哪份資料」，最後比對現場與買賣約定。對於空白、前後不一致或尚未確認的內容，應先提出問題，取得補充說明。

本文以台灣透過仲介購買中古屋的情境為主，整理文件閱讀方法與查核表；自行交易及個別爭議，仍須依交易情形與適用規定判斷。

不動產說明書什麼時候看？誰要簽章？

依《不動產經紀業管理條例》第 22 至 24 條，透過經紀業仲介或代銷的交易，不動產說明書應由經紀業指派的經紀人簽章；經紀人員提供解說前，應經委託人簽章。

雙方簽訂買賣契約時，經紀人應將說明書交付交易相對人，並由相對人簽章。該說明書視為買賣契約的一部分。資料來源：全國法規資料庫

對一般屋主委託仲介出售的案件，買方可以核對：

• 是否有賣方及經紀人的簽章。
• 經紀人員是否針對內容解說。
• 提供的資料是否包含完整頁面與附件。
• 正式簽約時，自己是否取得相應文件。

閱讀時點也應提早安排。瑞芳地政事務所說明，經紀人員在帶看或促使買方簽訂要約書的過程，就應提供不動產說明書解說，讓資訊能用於購買決定。資料來源：瑞芳地政事務所

因此，準備出價時，就可以提出：「請提供完整不動產說明書與附件，讓我先核對待確認事項。」相關出價安排，可搭配斡旋金與要約書指南。

不動產說明書、建物現況確認書與買賣契約差在哪？

三者的閱讀重點不同，實際文件可能裝訂在同一份契約內。判斷資料是否完整時，要看內容與附件，不能只看封面名稱。

內政部的新版說明指出，不動產說明書由經紀人員接受委託後調查製作，涵蓋產權、周邊環境、建物現況、瑕疵及交易條件等資訊；建物現況確認書則是成屋買賣定型化契約中的附件。資料來源：內政部成屋買賣新制說明

如果目前只拿到幾頁屋況勾選表，可以再詢問完整說明書、產權資料與其他附件。這樣才能把房屋狀況與交易條件一起核對。

簽約前，先查這六類內容

以下依買方閱讀順序整理，並非完整法定欄位清單。正式文件仍應符合適用的應記載事項。

現行成屋不動產說明書規定，包含建物標示與用途、權利登記、管理使用、瑕疵及停車位等資訊；部分項目也明定應附相關資料或進一步敘明。資料來源：不動產說明書應記載及不得記載事項

實際閱讀時，建議把注意力放在「資訊能否對得起來」。

例如，現場看到一處額外隔出的空間，就請承辦人員指出它在圖面與文件中的位置；看到「含車位」，則進一步確認車位編號、權利與使用依據。

面積部分可搭配公設比與權狀坪數指南，將主建物、附屬建物、共有部分與車位分開理解。

「無」「不明」「未檢測」要怎麼讀？

閱讀勾選欄位時，先看完整問題，再看答案與備註。同一個「無」，回答不同問題，意思可能不同。

例如，「有無檢測」勾選無，表示沒有該項檢測資料，不能解讀成檢測結果正常。

上述是閱讀方法，不代表每個法定欄位都能任意填「不明」或留白。例如，現行說明書對氯離子含量及輻射檢測資訊，要求有檢測者附結果，沒有者敘明原因。資料來源：現行不動產說明書規定

拿到檢測報告後，也應確認檢測日期、對象、位置與範圍。不要把某一處的檢測結果，直接擴大解讀成所有空間與所有風險都已確認。

2026 年更新了什麼？兩份文件分開核對

自 2026 年 4 月 1 日起，不動產說明書相關修正已生效。與成屋閱讀直接相關的新增資訊，包括太陽光電設備的有無及位置，以及建築能效標示的有無；有標示時，須揭露等級、核發日期與證書效期。資料來源：內政部修正公告

同時，建物現況確認書也有修正，涉及氯離子含量檢測標準說明、特定情況的用戶加壓受水設備，以及太陽光電設備相關資訊。加壓受水設備的說明有適用條件，不宜理解成每戶住宅都必須裝設。資料來源：行政院消費者保護會

買方可以這樣問：

• 本案使用的說明書與現況確認書，是否已涵蓋現行應揭露事項？
• 若有建築能效標示，可否提供相應資料核對？
• 若有光電設備，設備位於哪裡，相關維護資訊記載在哪份文件？
• 若涉及特殊供水設備，管理維護責任如何說明？

沒有建築能效標示，不能直接推論房屋違法；有標示，也不代表已確認其他屋況。應分項閱讀各份資料所能證明的事情。

可直接使用的「文件與現場對照表」

邁房子建議每個疑問各列一筆，記下文件頁碼、現場位置與待確認事項。以下是虛構的填寫示例，不代表特定房屋狀況或法律判斷。

每筆問題再補上「由誰回覆、預計日期、目前進度」，便能在下次看屋或簽約前追蹤。

這份表是買方整理資訊的工具。後續若形成修繕、補件或設備交付約定，應再確認如何正式記載於契約或附件。

現場觀察方法可參考中古屋看屋查核清單。

文件與現場不一致，如何要求補充？

建議先把差異描述清楚，再請相關人員查證。可以依序處理：

1. 指出位置：記錄文件頁碼、欄位與現場位置。
2. 保留資料：保存收到的版本、照片、附件及往來訊息。
3. 請求說明：詢問記載依據、差異原因與待補資料。
4. 確認修正：核對更正內容、附件版本及相關簽認。
5. 納入約定：若涉及修繕或交付條件，寫明責任人、期限及確認方式。

例如可以問：

「說明書這一欄記載沒有漏水，但次臥窗邊有水痕。請協助確認原因及過往修繕紀錄，並將確認結果與約定處理方式記載在文件中。」

若已簽訂要約或買賣契約，後續權利義務須連同既有約定判斷。發現差異時，先整理證據與通知紀錄；是否可以解除契約、減價或請求賠償，需要依個案事實與法律要件評估。

不動產說明書常見問題

只拿到建物現況確認書，資料就完整了嗎？

不能單靠文件名稱判斷。應請承辦人員指出完整不動產說明書、產權與交易資料，以及各項附件的位置，確認沒有缺頁或尚待補交的內容。

簽名就代表接受所有屋況、不能再主張權利嗎？

不能只憑「有簽名」就概括判斷。需要看具體揭露內容、買方當時知道的事項、契約約定與適用法律。簽名前應逐項確認，對疑問要求說明並留下紀錄。

賣方沒有住過，可以全部填不清楚嗎？

不能把未居住當成所有欄位都不必查證的理由。各欄仍須依其規定與可取得資料處理；對尚未確認的事項，請承辦人員說明調查依據、限制及後續補充方式。

網路下載的空白範本可以直接使用嗎？

可先用來熟悉欄位，但應確認版本與適用情境。正式交易還需要本案資料、附件及應有的簽章；空白範本本身不能完成個案的調查與揭露。