斡旋金與要約書差在哪？買房出價前先確認期限、退還與違約條件

買房出價，不一定要先付斡旋金。透過房仲提出承購條件時，買方可以選擇支付斡旋金，或採用內政部版要約書。公平交易委員會要求業者揭露兩者的差異與替代關係，讓買方選擇。公平會：不動產經紀業規範說明

但選擇不用先付款的方式，不代表簽下文件後就沒有責任。

出價前，除了確認願意買多少錢，也要看清楚：出價包含哪些條件、有效到什麼時候、如何撤回，以及賣方接受後雙方要履行哪些義務。

本文以台灣透過不動產經紀業者購買成屋的情境說明。個別文件的效力與退還責任，仍須依實際約定、通知紀錄及交易經過判斷。

斡旋金與要約書有什麼不同？

要約書是由買方提出承購價格、付款方式及其他條件，再由房仲向賣方傳達的書面。斡旋金則涉及買方先交付一筆款項，委託房仲協議交易。公平會：要約書與斡旋金的定義

公平會的書面告知範例指出，選擇內政部版要約書，無須支付斡旋金；要約條件尚未經賣方承諾前，也無須支付其他款項。賣方承諾後，則須依約協商並簽訂買賣契約，不能把未付款理解為完全沒有拘束力。公平會：要約書或斡旋金書面告知範例

可以先向房仲提出：

「請提供內政部版要約書與你們使用的斡旋金契約，說明差異，讓我看過完整內容後再選擇。」

出價前，先把價格以外的條件寫清楚

「願意出 1,200 萬元」只說明價格，還沒說明買的是哪些東西，以及準備如何付款。

可以先用下表整理條件，再確認哪些需要寫進出價文件：

尚未確認的事情，不要直接填成「無」或「沒問題」。

例如，看屋時發現窗框修繕痕跡，應先追查原因與紀錄；若雙方談妥由賣方處理，也要把範圍與完成方式寫清楚。可先使用中古屋看屋查核清單，整理需要補查的問題。

出價金額則可搭配實價登錄指南，核對車位、樓層、屋況等比較條件。

審閱期間、出價期限與簽約期限，有什麼不同？

這三個時間點處理不同事情，建議分開記錄：

內政部公告的要約書定型化契約應記載事項，規定文件及附件的審閱期間不得少於三日。這是簽署前閱讀文件的安排，不能直接當成簽署後「三天內都能無條件反悔」的依據。要約書定型化契約應記載及不得記載事項，附件第 4、5 頁

期限不要只寫「幾天」，最好確認起算點與截止時間。房仲詢問是否延長斡旋時，也應先確認新期限及其他條件是否改變，再留下雙方確認的紀錄。

簽了要約書，還能撤回嗎？

依內政部要約書規範，買方在要約期限內有撤回權；但賣方已承諾，且承諾已經房仲送達買方時，就不在此限。規範也列有書面撤回及送達方式。要約書定型化契約應記載及不得記載事項

因此，想撤回時，需要核對：

• 自己簽的是哪一份文件，撤回條件如何約定。
• 賣方是否已承諾，承諾內容有沒有變動。
• 承諾與撤回分別在何時、以何種方式到達。
• 通知對象是否正確，是否留有送達證明。

不要只以「我有打電話說不要了」判斷撤回是否生效。遇到時間先後或送達爭議，應保留文件與聯繫紀錄，請律師協助判斷。

斡旋金什麼時候轉成定金？

應先看斡旋金契約約定的轉定條件，再確認賣方是否接受相同的承購條件。

臺北市政府地政局說明，業者應以書面明定交付斡旋金的目的，並告知買方在仲介買賣成交時，斡旋金轉為定金，成為買賣價金的一部分。臺北市政府地政局：不動產買賣交易流程

收到「屋主答應了」的通知時，可以進一步問：

「屋主接受的是我提出的全部條件嗎？請提供承諾內容、時間，以及契約約定的轉定依據。」

尤其要確認屋主是否改了價格、付款方式、交屋日期或修繕安排。

《民法》第 160 條規定，將原要約擴張、限制或作其他變更的承諾，屬於拒絕原要約並提出新要約。因此，賣方改條件後，不能只因為價格接近，就直接當成雙方已接受相同內容。民法第 160 條

斡旋金可以退嗎？先分清交易進行到哪一步

退還問題不能只看收據寫「斡旋金」還是「訂金」，也要確認實際約定與交易狀態。

若款項具有定金性質，《民法》第 249 條在當事人沒有另行約定時，依履行情況及責任歸屬，分別規定返還或抵充價金、不得請求返還、加倍返還等效果。民法第 249 條

這不等於「買方取消一定沒收、賣方取消一定賠兩倍」。是否符合條文條件、契約是否另有有效約定，以及究竟為何未能履行，都需要判斷。

提出退還要求時，可以先整理契約、付款證明、承諾或修改條件的文件，以及通知時間。不要在尚未釐清前，就把某一方的口頭結論當成確定結果。

貸款不足，可以直接取消交易嗎？

不能只因核貸金額低於預期，就認定可以無責任取消。應核對是否有相關約定、約定的適用條件，以及貸款不足的原因。

出價前，可以把自己的資金限制說清楚，並請承辦房仲、地政士或律師協助確認如何寫入文件，讓買賣雙方理解一致。

例如，以下是虛構的資金算例：

買方預計以 1,200 萬元購屋，希望貸款 900 萬元；若最後只核貸 800 萬元，光是購屋價款，就比原先規劃多出 100 萬元需要自行準備。這還沒有包含稅費、服務報酬及其他支出。

這個算例只說明資金缺口，不代表買方因此取得解約權。

若希望約定貸款未達條件時的處理方式，至少應討論：

• 以什麼核貸結果及證明文件為準。
• 買方應在何時提出申請、提供哪些必要資料。
• 未達約定金額時，是補足、展延、重新協議，還是依約終止。
• 已付款項與相關費用如何處理。
• 通知期限、對象及方式。

只有寫「貸款不足可退」而沒有說明判斷標準與程序，仍可能留下爭議。

交付斡旋金前，可以直接使用的查核清單

入住後的固定費用也會影響可負擔預算，可搭配大樓管理費指南一併整理，避免只算購屋價款與貸款。

斡旋金與要約書常見問題

簽要約書沒有付錢，就可以隨時反悔嗎？

不可以這樣理解。是否能撤回，要看適用條款與承諾送達情形；承諾生效後，也可能有後續協商、簽約義務。付款與否不是唯一判斷依據。

還沒簽正式買賣契約，斡旋金就一定能退嗎？

不一定。先確認斡旋文件是否已產生拘束力、是否符合轉定條件，以及停止交易的原因，不能只以正式契約尚未簽署作結論。

房仲說屋主接受，但交屋日期改了，算原條件成交嗎？

交屋日期的變更應明確提出並確認。賣方修改要約條件時，應依新條件核對雙方是否達成合意，不能只看總價相同。

斡旋金越高，屋主就一定會接受嗎？

無法保證。屋主也可能考量總價、付款、交屋時間與其他條件。交付金額應與自己能承擔的資金及契約責任一起評估，不宜只因「比較有誠意」就忽略條款。