中古屋看屋注意事項：第一次看房要問什麼？附現場查核清單

第一次看中古屋，可以按照「看屋前核對資料、現場觀察與提問、看屋後補查」三個階段進行。把屋況、格局、生活環境與費用分開記錄，再將現場看到的情形與文件交叉核對，會比只記得裝潢漂亮、價格可以談，更容易比較不同房子。

每次看屋，建議留下三類資訊：自己看到什麼、對方如何說明、還有哪些事情需要確認。 沒有看到問題，不等於已經確認沒有問題；尚未取得資料的項目，先標示「待確認」。

本文以準備購買自住中古屋的讀者為對象，提供初步查核與紀錄方法。涉及結構安全、漏水成因或產權判斷的問題，仍需由相應專業人員進一步確認。

看屋前，先準備哪些資料？

預約看屋時，可以先向屋主或房仲索取售屋資料、格局圖與費用資訊；透過仲介交易，也可以提出閱覽不動產說明書的需求。

先核對這次要看的地址、樓層與戶別，再整理下列資料：

內政部的看屋參考表涵蓋位置、面積、權利與屋況等查核事項，並提醒買方將相關資料與現場情形核對。民眾看屋注意事項參考表（金門縣地政局提供）

資料一時拿不齊，可以先記下缺少什麼、由誰協助提供。不要把「尚未提供」直接填成「沒有問題」。

出門前也可以寫下自己最在意的三件事，例如臥室安靜、可放雙人書桌、車位方便進出。現場就有明確的觀察重點。

進屋後，先確認格局與實際使用方式

沿著自己未來的生活動線走一次：從玄關放東西、進廚房備餐，到臥室休息、浴室使用與陽台曬衣。這能幫助你發現照片裡不容易注意到的問題。

可以依序確認：

• 房門、櫃門打開後，是否影響通行？
• 床、衣櫃或書桌放入後，還有沒有足夠空間？
• 洗衣、晾衣與收納的位置是否符合習慣？
• 廚房、浴室與房間的配置，是否與提供的圖面一致？

攜帶捲尺，先取得同意，再量自己最在意的位置。現場量測適合用來規劃家具，不能拿來替代登記面積或認定產權範圍。

看到夾層、外推空間或頂樓增建時，可以直接問：

「這一區在圖面與登記資料上怎麼表示？有沒有相關核准文件，可以協助核對嗎？」

現行不動產說明書應記載事項包含建物用途、相關圖面，以及未登記增建、加建部分的說明。空間現在可以使用，仍須另外釐清其登記與合法使用情形。不動產說明書應記載及不得記載事項，成屋部分

採光、通風與噪音，現場怎麼看？

先記錄看屋日期、時間、天氣，以及當時門窗、照明與空調的狀態。這些條件不同，感受也可能不同。

例如，「很安靜」可以改寫成：

「週二下午三點，主臥關窗時聽到少量車聲；尚未確認晚間與開窗情況。」

這樣的紀錄保留了觀察條件，也方便安排第二次看屋。一次短暫停留，無法代表全天或全年居住狀況。

看到水漬、壁癌或裂縫，應該怎麼問？

先記下位置與外觀，取得同意後拍照，再詢問過往情況。不要只問「這裡是不是沒問題」，可以把問題拆開：

「這個痕跡什麼時候出現？過去有沒有滲水？當時怎麼處理？有沒有修繕紀錄？處理後是否又發生過？」

對方回答「已經修好了」，可以繼續確認修繕日期、範圍與施工項目，並核對現況資料是否有相應記載。

臺北市政府地政局提醒，有些漏水情況需在連續降雨後或居住一段時間才會發現，買方應在簽約前多次勘查，並核對相關說明。臺北市政府地政局：消費爭議類型，房屋漏水問題

水漬、油漆起泡或裂縫都是需要追查的線索，單靠外觀無法確認成因、修繕範圍或安全程度。 若答案不清楚，可以請具相關專業的人員檢查；結構疑慮應由建築師、土木或結構技師等適當專業人員評估。

家具遮住、天花板封住或當天無法查看的地方，也要列為未檢視範圍。

水電與設備，第一次看屋要檢查到什麼程度？

先詢問哪些設備可以操作，再做一般使用範圍內的確認，例如開關水龍頭、沖水、開關門窗，或請對方示範預計隨屋交付的設備。

記錄時分開寫清楚：

• 當場操作結果：例如浴室水龍頭可出水。
• 尚未確認的部分：例如未檢查隱蔽管線，未同時使用多處用水設備。
• 是否包含在買賣範圍：例如冷氣、熱水器、廚具是否留下，以及交付時的約定狀態。

能開機或能出水，只代表當次觀察結果，無法據此判定設備剩餘壽命或整套系統狀況。需要進一步檢測時，再安排相關人員確認，避免自行拆卸設備、開啟配電盤或進行破壞性測試。

走出室內後，還要看哪些地方？

把看屋路線延伸到梯廳、電梯、停車空間與平常會走的街道，確認這些地方是否符合日常需求。

例如，你經常晚間回家，就可以安排晚上走一次從車站或停車位到住家的路線；需要推嬰兒車，則實際觀察出入口、門檻與電梯空間。

看社區時，可以特別記錄：

• 包裹、訪客與垃圾如何處理。
• 車位的位置、進出動線及使用限制。
• 梯廳、樓梯與公共區域的現場狀況。
• 自己會使用的公共設施，是否開放、需不需要另外付費。

網路評價與現場觀察若有落差，可以把問題帶給管理單位確認。整理方法可搭配社區評價怎麼查。

管理費、車位費與已確認的修繕分攤，則另外填入預算表；不要只記一個每坪費率。計算方式可參考大樓管理費怎麼算。

什麼情況值得安排第二次看屋？

當第一次看屋留下會影響購買決定的問題，就值得安排補查。第二次看屋可以設定明確目的：

若要觀察雨後情況，仍應以交通與現場安全為前提。即使雨後沒看到水痕，也不能據此保證房屋沒有漏水。

帶家人同行時，可以分工：一人記錄問題，一人觀察生活動線，最後再交換意見，減少大家都只注意同一個空間的情況。

看屋前先把社區資料帶進清單

假設你正在整理惠宇上晴的候選房源，可以先從社區頁記下管理費計費方式、停車配置、垃圾處理與公共設施，再把問題對應到打算看的戶別：管理費帳單如何計算、車位在哪裡，以及從住家到垃圾處理區的動線是否方便。

其他候選社區也可以沿用同一張清單，例如佳泰新都苑、采揚晴空與坤悅心富郁。先記錄頁面已有的資訊和來源日期，現場再另外填入自己觀察到的結果。這是一套看屋準備方式，不是本站的實地觀察紀錄；上述資料入口查閱日期為 2026-11-09。

費用問題可對照管理費怎麼算，住戶心得與房仲介紹則搭配社區評價怎麼查。社區頁有公開房源時，再由房源區選擇想了解的物件。

可直接複製的中古屋看屋紀錄表

每間房子各填一份，照片編號與資料日期也一起留下。以下為紀錄格式，並非檢測報告。

看屋地址／戶別：＿＿＿＿
日期、時間與天氣：＿＿＿＿
陪同人員：＿＿＿＿
自己最在意的三項需求：＿＿＿＿

「狀態」可以寫成「已取得文件，待核對」「已觀察，需換時段確認」「待專業檢查」。讓每個問題都有下一步，比單純勾選正常或異常更容易追蹤。

例如，下列是虛構的填寫示例：

這筆紀錄保留了觀察與說明的差別，沒有直接把「曾修繕」寫成「已確認無漏水」。

中古屋看屋常見問題

第一次看房需要找驗屋人員同行嗎？

可以先依房屋狀況與自己的查核能力決定。初次看屋可用本文清單篩選生活需求；若已發現疑點，或準備進一步交易，就應考慮安排相應專業檢查。委託前先確認服務範圍、無法檢查的項目與報告內容。

房子重新裝潢過，還需要確認屋況嗎？

需要。可詢問裝修時間、施作項目與是否有相關紀錄，並區分表面整理、設備更換與隱蔽工程。新裝潢本身無法證明管線、漏水或結構問題已經排除。

房仲口頭說明和文件不同，怎麼處理？

先把不一致的位置列出來，請對方說明並提供可核對的資料。若涉及購買範圍、修繕、交付設備或費用負擔，應在進一步交易前釐清，讓後續書面約定反映雙方確認的內容。

看完兩間都喜歡，怎麼比較？

先比較自己最在意的需求，再檢查兩間各有哪些未釐清事項。費用尚未取得、設備尚未檢查的房子，不能直接當成沒有額外支出。

房價比較可搭配實價登錄指南，將價格條件與屋況紀錄分開整理；尋找候選社區時，也可以從邁房子社區列表開始，逐一補上自己的現場觀察。