公設比怎麼算？看懂權狀坪數、主建物與車位面積

公設比可以用「共有部分面積 ÷ 對應的建物總面積 × 100%」理解。實際計算前，先確認面積包含哪些項目，以及車位是否已經計入；比較兩間房屋時，分子與分母必須採用相同範圍，數字才有意義。

買房時，除了問「公設比多少」，還可以多問一句：

「這戶主建物、附屬建物、共有部分各有多少？車位面積包含在哪一項？」

把面積拆開，才比較容易看懂：廣告上的坪數由哪些空間組成，以及哪些資料還需要核對。

權狀坪數包含什麼？先分清三種面積

整理一戶房屋的登記面積，可以先分成主建物、附屬建物與共有部分。政府購屋資料也以這三類說明建物面積組成。僑務委員會：回臺購屋須知，建物面積與公設比

本文將這三項加總，稱為「建物總面積」。實際看權狀或謄本時，仍要辨認欄位名稱，不能看到任何一個「總面積」，就直接認為它已包含全部項目。

共有部分也要確認是整個共有建號的面積，還是已換算成這戶的分攤面積。若列的是共有建號總面積，通常需要依該戶權利範圍計算；有多筆相關共有部分時，再逐筆核對加總。臺北市政府地政局：消費者購屋須知，建物面積說明

例如，某筆共有部分總面積為 500 平方公尺，這戶的權利範圍為 100 分之 1，對應的分攤面積就是 5 平方公尺。這是假設教學算例，不能把整筆 500 平方公尺都填進這戶的公設比計算。

公設比怎麼算？先把計算範圍寫清楚

在面積項目已核對、沒有車位需要另外處理的情況下，可以用：

公設比＝共有部分面積 ÷（主建物＋附屬建物＋共有部分面積）× 100%

這個比例描述共有部分在所選總面積中的占比。僑務委員會：建物面積與公設比

開始計算前，先確認：

• 三項面積都屬於同一戶、同一交易範圍。
• 共有部分已換算成這戶的分攤面積。
• 全部採相同單位，沒有把平方公尺與坪混用。
• 車位面積是否包含在其中，已經釐清。

若使用平方公尺計算，只要分子、分母的單位一致，不必先換成坪。也可以保留原始面積計算，最後才將百分比四捨五入，減少中間換算造成的差異。

有車位時，公設比可以直接扣掉車位坪數嗎？

先確認車位面積的來源，以及它是否已包含在原本的共有部分與總面積中，再決定如何計算。

例如，若已確認某筆停車相關分攤面積，同時包含在這戶的共有部分及建物總面積，而你想比較「排除這筆停車面積後的比例」，就要在分子、分母排除同一筆面積：

排除該筆停車面積後的比例＝（共有部分－該筆停車面積）÷（建物總面積－該筆停車面積）× 100%

這個公式有明確前提：被扣除的面積原本確實包含在兩邊，而且扣除的是同一範圍。

以下為虛構算例，所有面積均已確認，單位為坪：

未排除停車面積時，共有部分占總面積的比例為：

18 ÷ 40 × 100%＝45%

排除上述 8 坪停車面積後：

（18－8）÷（40－8）× 100%＝31.25%

兩個結果使用的計算範圍不同，不能只挑比較低的數字，卻省略它排除了什麼。

若原始資料已經扣除車位，再扣一次就會失真；若車位另外登記、原本沒有計入這戶資料，也不能照搬上述算式。車位面積無法辨識時，先列為待確認，不要自行假設每個車位固定幾坪。

主建物加附屬建物，就是能擺家具的室內坪數嗎？

不能直接這樣理解。

主建物與附屬建物是登記面積項目；想知道床、衣櫃或餐桌能不能放下，則需要確認現場尺寸、牆柱位置與動線。

《地籍測量實施規則》第 273 條對建物測繪邊界另有規定，例如外牆及共用牆壁採取的邊界不同，因此登記面積不能直接等同於沿室內牆面丈量的淨空間。地籍測量實施規則第 273 條

苗栗縣政府也提醒，登記面積、使用執照面積與民眾依牆壁內緣量出的面積，可能因測量基準不同而有差異。苗栗縣政府：建築物登記面積與使用執照面積不一樣，你知道嗎？

因此，遇到廣告寫「室內坪數」或「實際使用空間」，可以請對方逐項說明：

「這個數字包含陽台嗎？是登記面積加總，還是現場丈量？有沒有包含未登記空間？」

接著再用圖面與現場尺寸核對。家具配置與看屋紀錄的方法，可搭配中古屋看屋注意事項。

同樣 40 坪、公設比也相同，空間組成會一樣嗎？

不一定。車位與附屬建物的面積不同，即使總坪數與某一計算範圍下的公設比相同，主建物仍可能有差異。

以下 A、B 兩戶均為虛構教學算例，不代表市場行情或特定社區。假設兩戶刊登的 40 坪都等於本表登記面積加總，停車面積也都已確認包含在共有部分中。

A 戶為 6 ÷ 30＝20%；B 戶為 7 ÷ 35＝20%。

兩戶總面積與上述公設比相同，B 戶的主建物卻比 A 戶多 3 坪。只看「40 坪、公設比 20%」，就會漏掉這個差異。

這也不代表 B 戶必然比較值得買。總價、格局、車位條件、屋況與生活需求仍要一起比較；表中的主建物面積，也不能直接當成家具可使用的淨面積。

公設比低，就一定比較划算嗎？

公設比可以協助理解面積分配，但不足以單獨判斷房屋價值。

比較時，可以分別回答三個問題：

• 空間是否夠用？ 看主建物、附屬建物、格局與現場尺寸。
• 共有設施是否符合需求？ 列出自己會使用的設施與使用條件。
• 整體支出是否可負擔？ 分開整理房價、車位價格與入住後費用。

如果兩戶計算範圍相同、建物總面積也相同，公設比降低，數學上代表主建物與附屬建物合計占比提高；但增加的面積在哪裡、好不好使用，仍需要看明細與現場。

房價可以搭配實價登錄指南核對比較條件。入住後的費用則參考大樓管理費怎麼算，不要用公設比直接推算管理費高低。

買房前，可以直接使用的面積查核表

請屋主或房仲協助提供相關權狀、建物登記謄本、圖面及車位資料，再把下列項目分欄整理：

若對方只提供一個百分比，可以直接請他列出計算過程：

「可以把分子、分母的面積各寫出來，並註明車位有沒有排除嗎？」

拿到數字後再核對加總。若無法與文件對上，請房仲或地政士協助釐清；涉及登記內容疑義，也可以向地政事務所詢問。

公設比常見問題

總坪數乘以「1－公設比」，可以算出主建物嗎？

通常不能直接當成主建物。

在本文使用的公式下，總面積乘以「1－公設比」得到的是相同計算範圍內的主建物與附屬建物合計。若百分比已排除車位，代入的總面積也必須排除相同車位範圍。

沒有買車位，可以直接拿共有部分除以總面積嗎？

可以先核對文件中的面積組成，再決定計算方式。沒有購買車位，不能代替對共有部分內容的查證；比較時仍應註明採用哪些面積。

陽台已經列在附屬建物裡，還要再加一次嗎？

不需要。若附屬建物合計已包含陽台，再加一次就會重複計算。資料同時出現合計與細項時，先確認彼此關係。

房仲算的公設比和我算的不同，先查哪裡？

先比對總面積是否相同、車位是否排除，以及共有部分是否已換算為這戶的持分面積，再檢查單位與四捨五入方式。把差異對應回文件，比只爭論哪個百分比正確，更容易找到原因。