買房自備款要準備多少？中古屋頭期款、交易費用與資金缺口試算

買房自備款要準備多少，應先從「成交總價減掉實際核貸金額」計算，再另外編列交易費用、入住支出與要保留的備用金。

以中古屋購屋規劃來說，可以先使用這個公式：

購屋現金準備目標＝成交總價－核貸金額＋交易費用＋入住支出＋保留備用金。

其中，備用金是買房後仍要保留的資金，不是已經花掉的費用。貸款尚未核定時，應用不同金額試算，避免只依最樂觀的情況安排付款。

邁房子以下以假設案例說明，並提供可填寫的預算表與付款時間表。實際貸款、稅費及付款安排，仍應向銀行、地政士與相關承辦單位確認。

頭期款、自備款與購屋現金預算，先確認說的是什麼

「頭期款」在不同情境可能指不同範圍。有時指房價中由買方自行準備的部分，有時則指契約約定的第一期款。

例如臺北市政府地政局的買賣流程，就將簽約時支付的第 1 期款稱為頭期款，後續另有備證、完稅及交屋階段的付款安排。資料來源：臺北市政府地政局

因此，聽到「準備兩成頭期款就可以」時，應進一步確認：

• 這個金額是第一期款，還是全部自行支付的房價？
• 是以成交價、銀行鑑價，還是其他基礎計算？
• 有沒有包含稅費、服務費與貸款相關費用？
• 付完之後，還剩多少資金可供入住與日常生活使用？

本文將「成交總價減核貸金額」稱為房價自備部分；加上其他支出與保留資金後，稱為購屋現金準備目標，方便分開核對。

銀行說可以貸八成，為什麼不一定只要準備房價兩成？

貸款成數要搭配計算基礎一起看。成交價與銀行鑑價可能不同，借款人的收入、信用及房屋條件，也會影響審核結果。

中國信託的房貸說明以鑑價金額搭配成數解釋核貸額度，並提醒實際貸款條件仍以正式送件、核准結果為準。資料來源：中國信託房貸成數說明

買方可以直接向銀行詢問：

「以我的資料與這間房屋，目前評估的貸款金額是多少？這是初步估算還是正式核准？還有哪些條件會影響金額或撥款？」

不同方案的計算方式、適用限制與核貸條件，應各自確認。最高成數或網路試算結果，不能直接當成自己一定能取得的額度。

比價時可先閱讀實價登錄怎麼看，但成交行情資料也不能取代銀行對個案的審核。

同樣買 1,200 萬元中古屋，三種情境差多少？

以下是虛構的預算試算，不代表銀行承諾、貸款上限或市場費用行情。

假設成交總價都是 1,200 萬元，貸款全數用於支付房價，各項費用另行支付；三種情境的差異如下，金額單位均為新臺幣萬元。

情境 B 的算式為：

1,200－880＋30＋40＋30＝420 萬元。

同樣以八成計算，情境 A 與 B 因計算基礎不同，現金準備目標就差了 80 萬元。情境 C 的貸款金額更低，需要自行準備的房價也隨之增加。

表中的交易費用、入住支出與備用金都是為了示範而設定，應換成自己的逐項估價。若銀行從貸款中扣收費用，則要核對實際撥款明細，調整現金表，避免同一筆扣款被重複計入。

買中古屋有哪些額外費用？先確認計算基礎與報價

建議向地政士、銀行及服務提供者取得明細，將政府稅費與業者服務費分開列示。每筆至少記錄金額、依據、負擔人及付款日期。

我的 E 政府整理指出，買賣契稅按契價（評定標準價格）乘以 6% 計算；印花稅則按向主管機關申請物權登記的買賣不動產契據金額乘以千分之一計算。資料來源：我的 E 政府稅務整理

例如，假設本案適用的契價為 100 萬元，按 6% 計算的契稅為 6 萬元。這只是稅額算例，不能因房地成交價為 1,200 萬元，就直接認定契稅是 72 萬元。

所有權移轉登記費則有另外的計費基礎。三重地政事務所說明，按土地申報地價、稅捐機關核定繳免納契稅的價值，以千分之一計收；書狀費另按張數計算。資料來源：三重地政事務所

仲介費也應依約編列。主管機關規定的是向買賣雙方收取服務報酬總額的上限，合計不得超過實際成交價金的 6%，並非規定買方一定支付某個固定比例。資料來源：宜蘭縣政府不動產交易安全專區

已付定金與簽約款，要再加進自備款嗎？

已計入買賣價金的款項，是房價的一部分，不能再當成額外費用加一次。

做預算時，建議區分兩個問題：

• 整筆購屋計畫，總共需要準備多少現金？
• 扣掉已支付的部分，從今天起還要準備多少？

沿用情境 B，假設交易費用及入住支出都尚未支付，買方已支付並計入價金的房款為 120 萬元，目前另有可動用現金 230 萬元：

這裡的 230 萬元，是支付前述 120 萬元後，現在仍可動用的金額，不能把已付出去的錢再算進來。

同樣地，若已付部分服務費，也要從該項預算中扣除。每筆款項記錄一次，並標明用途，才能看出真正的剩餘需求。

尚未成交、仍待退還的斡旋金，則應另外記錄狀態與資金占用情形，不宜直接當成已付房價或可立即使用的現金。

總額夠還不夠？再做一張付款時間表

資金總額足夠，也需要在各筆款項到期前能實際使用。定存解約、投資款項交割或其他資金到位時間，都應與付款期限分開核對。

以下是整理用範本，實際階段、順序、日期與金額以個案契約及承辦安排為準：

臺北市政府地政局的交易流程提醒，簽約時應約定付款條件、金額時程，以及貸款不足等事項。付款安排應先寫清楚，避免只知道總價，卻不清楚每期資金需求。資料來源：臺北市政府地政局

如果使用履約保證，也要確認各期款的入款方式與後續支出安排，可參考中古屋履約保證指南。

出價前發現資金缺口，先確認哪些事？

先分辨缺口來自哪裡：房價自備部分增加、漏列費用、入住支出過高，還是資金到位時間不同。

建議依序處理：

1. 更新貸款評估：向銀行確認目前可評估的金額、條件與待補資料。
2. 核對費用明細：將估價、正式報價與已確認金額分開標示。
3. 區分入住支出：列出必須先處理與可以延後的項目。
4. 重排付款時間：確認每一期款項到期前，資金能否到位。
5. 評估購屋總價：若仍有缺口，重新檢視可負擔的價格範圍。
6. 確認契約條件：貸款不足時如何處理，應在承諾交易前討論清楚。

不要把尚未核准的另一筆借款，直接填成已確定的資金來源。若考慮新增借款，應一併向房貸銀行確認影響，並重新計算全部還款支出。

出價階段的期限與條件，可搭配斡旋金與要約書指南。已簽約後出現缺口，則須依既有契約與實際情形處理，不能假設貸款不足就能自動取消交易。

買房自備款常見問題

買 1,000 萬元的房子，準備 200 萬元就夠嗎？

只有在貸款確實核准 800 萬元、且全數用於支付房價的假設下，房價自備部分才是 200 萬元。交易費用、入住支出及保留資金，仍要另外估算。

銀行初步說可以貸八成，就能直接簽約嗎？

初步評估與正式核准是不同階段。應確認評估所用資料、預估金額及附帶條件，再把可能的落差放進預算與契約討論。

備用金應該留多少？

沒有適用所有家庭的固定金額。可以依必要生活費、房貸與其他債務、收入穩定程度、扶養責任及已知修繕需求設定，並確認買房後仍有可動用資金。

自備款夠，就代表負擔得起這間房嗎？

還要檢查每月支出。將銀行提供的房貸月付金，加上管理費、其他債務及家庭必要開銷；若有寬限期，也應確認寬限期結束後的還款金額。現金準備與長期負擔能力，需要分開評估。