建物謄本怎麼看？買中古屋前核對所有權、持分與抵押權的查核指南

建物謄本可以先分成三個問題來讀：這是哪一個建物、所有權屬於誰，以及登記了哪些其他權利。但在看內容前，還要確認謄本的列印時間、標的與列印範圍，避免拿著舊資料或部分頁面判斷整筆交易。

本文以台灣已辦理建物登記的中古屋為對象，整理買方可先做的文件核對。謄本是產權查核的重要資料，仍須連同土地資料、契約、圖說與現場情況閱讀。

建物謄本與權狀差在哪？為什麼不能只看照片？

臺北市政府地政局說明，登記謄本記載標示、所有權與他項權利等資料，內容比所有權狀詳細；權狀則是登記機關辦妥登記後發給權利人的憑證，記載標的與權利人等資訊。來源：臺北市政府地政局

買房時，權狀可以拿來核對，但一張權狀照片不能代替最新謄本。照片可能不是完整文件，也無法單靠它確認之後是否又有登記異動。

可以請賣方或承辦地政士提供近期完整資料，先確認：

• 文件是否對應這次要買的房屋及相關土地。
• 列印日期與時間是何時。
• 列印的是全部資料，還是特定部別、特定權利人的資料。
• 頁次是否連續，是否包含列印完畢的表尾。

頁面沒有某個欄位，不一定表示沒有該項權利；先查清楚申請及列印範圍。

第一類、第二類、第三類謄本是什麼？

謄本的類別，主要涉及資料揭露範圍與申請資格，並不是房屋好壞或產權安全的等級。

依《土地登記規則》第24條之1，第一類顯示登記名義人的全部登記資料；第二類依法隱匿部分個人資料，任何人得申請；第三類的揭露內容及申請資格另有規定，並非任何人都能申請。來源：土地登記規則第24條之1

因此，第二類謄本看到姓名或其他資料被遮蔽，不代表文件有問題；但也不能只憑部分姓名，就完成賣方身分核對。

實際交易應請地政士確認需要哪些類別、部別及身分或授權文件。買方自行申請前，可先向地政事務所確認申請方式與所需標的資料。

標示部、所有權部、他項權利部，各看什麼？

新北市政府地政局的謄本介紹，將登記謄本分為表頭、標示部、所有權部、他項權利部及表尾。以下將主要部別整理成買方可使用的問句。來源：新北市政府地政局

標示部：先把文件與房屋對起來

先核對建號、門牌與建物坐落地號，再看主要用途、層次、面積、附屬建物及相關共有部分資料。

不要只用「看起來像住宅」取代用途查核；也不要把現場能使用的空間，全部視為已登記面積。若格局、樓層或空間範圍與資料不一致，請對照建物測量成果圖或建物標示圖、使用執照等資料，釐清差異。

面積部分應分清主建物、附屬建物與共有部分，不能把不同範圍的數字直接相加或重複計入。計算方式可搭配公設比、權狀坪數與車位面積指南。

所有權部：確認人，也確認權利範圍

核對登記所有權人與簽約賣方是否一致。如果由代理人辦理，還要查驗授權內容，不能只因為對方拿得出鑰匙或權狀，就認為可以代為出售。

接著看權利範圍。例如某人持有一個建號的二分之一，不能只憑這個比例，就認定他可以單獨出售整個建號，或指定其中某一個房間為自己的專用範圍。

共有案件要進一步確認交易標的、其他權利人及適用程序，不能把所有共有情況都套用同一種處理方式。

他項權利部：確認有哪些權利及處理安排

看到抵押權時，先確認權利人、權利種類、擔保範圍，以及涉及哪些土地或建物，再請地政士說明與本次交易的關係。

有抵押權不代表房屋一定不能買；需要查明的是，交易如何安排清償、代償、塗銷，或其他經雙方確認的處理方式。

用虛構欄位示例，練習分開看持分與欠款

以下為教學用的簡化摘要，人物、標的與金額均為虛構，不是真實謄本，也沒有涵蓋實際交易所需的全部欄位。

持分是權利比例，不能只靠比例推導專用位置。像是停車格、屋頂或其他空間能否固定使用，還需查明規約、分管協議及其他適用文件。

抵押權設定1,200萬元，等於屋主欠1,200萬元嗎？

不等於。

《民法》第881條之1規定的最高限額抵押權，是就一定範圍內的不特定債權，在最高限額內設定抵押權。依此可知，登記最高限額不能直接當成某一天的實際貸款餘額。來源：民法第881條之1

上面的1,200萬元示例，不能直接拿來判斷屋主目前欠款，也不宜用固定倍數反推本金。應請賣方、債權人與承辦地政士確認實際債務、結清所需金額、文件及辦理時程。

看到哪些登記事項，應請地政士進一步查核？

除了三個主要部別，也要閱讀各處的「其他登記事項」，不要只掃過面積與姓名。

上表是查核方向，不是看到某個字就直接判定「不能買」的清單。不同登記的法律效果可能不同，應由專業人員依完整資料確認。

文件與屋況的交叉閱讀，可參考不動產說明書的產權、屋況與附件查核指南。

買房為什麼不能只看建物謄本？

房屋交易可能同時涉及基地、共有部分及車位等不同標的或權利。只看其中一個建號，無法直接確認整份買賣契約的範圍。

請地政士協助列出本次交易涉及的地號、建號及各項權利範圍，逐項對照契約。若房屋使用的土地不是隨房移轉的所有權，也要查明土地使用依據與條件。

謄本同樣不能取代現場看屋、屋況檢查及使用約定文件。它可以協助查核登記內容，卻不會替買方回答所有居住與交易問題。

簽約前到交屋前，謄本要怎麼查？

宜蘭縣政府地政處提醒，簽約前應取得最新謄本確認產權；有原抵押權時，應說明清理塗銷方式並明訂於契約，交易後續也須再次核對登記狀況。來源：宜蘭縣政府地政處

以下是邁房子整理的買方工作清單：

不是要求交易後謄本上「完全不能有抵押權」：買方若使用房貸，可能同時有新的抵押權登記。應核對的是新舊權利與約定是否一致。

涉及價金如何支付，可搭配中古屋履約保證、專戶與撥款條件指南，把產權文件與付款流程一起看。

建物謄本常見問題

我不是屋主，也能申請謄本嗎？

依土地登記規則，任何人得申請第二類資料，但部分個人資料會依法隱匿。其他類別有資格限制；申請前可向地政事務所確認需要的標的資料與方式。

謄本只有標示部，可以判斷產權安全嗎？

不足以完成查核。標示部主要呈現建物基本資料，還要確認相關所有權、他項權利及其他登記事項。也應檢查文件的列印範圍，不能把未列印的內容當成不存在。

所有權寫「全部」，代表土地、車位也都是我的嗎？

不能跨標的推論。應確認「全部」對應的是哪一筆登記標的，再分別核對土地、共有部分及車位相關權利，以及契約實際包含的範圍。

謄本看起來沒有異常，就能直接簽約嗎？

還需要核對賣方身分與授權、完整交易標的、現場屋況、使用約定及契約條件。遇到不清楚的記載，先請地政士釐清，再決定交易安排。