房貸成數不足怎麼辦？買中古屋前看懂銀行鑑價、核貸條件與貸款但書

房貸成數不足，先確認銀行實際核准的金額與原因，再重算資金缺口，並核對買賣契約約定的補款、協商或解除方式。不能只因為貸不到預期金額，就認為可以無條件解約；也不能把「最高可貸八成」當成自己的核貸結果。

本文以台灣中古屋買方為對象，整理出價前的貸款確認方式，以及簽約後核貸不足時可依序處理的事項。文中金額、鑑價與成數均為教學假設，不代表目前市場條件或銀行承諾。

「最高可貸八成」是保證嗎？先分清四個階段

看房時聽到的「這間應該可以貸八成」，可能只是依經驗估計。要用來安排付款，還需要確認銀行收到哪些資料，以及審查進行到哪個階段。

中國信託公開說明，正式鑑價與貸款額度審查，通常需在提交申請文件後進行；因此，前期估價工具或初步詢問，不能直接代替正式審核。來源：中國信託房貸常見QA

詢問時，可以直接說：「這是試算、初步評估，還是已正式核准？目前還缺哪些資料或條件？」

也要把「金額足夠」與「能否如期撥款」分開確認。核貸足額但撥款時間未能配合，仍需要處理付款時程。

銀行鑑價低於成交價，自備款會差多少？

成交價是買賣雙方談定的價格；銀行鑑價則是銀行評估擔保品價值的結果，兩者可能不同。

國泰世華銀行說明，房貸成數須考量房屋價值與個人信用，並依收入負債比等條件綜合審查。實際核貸不能只用成交價乘上廣告成數推算。來源：國泰世華一般購屋貸款

以下假設同一間中古屋成交價為 1,500萬元，並假設銀行在各情境下，以表列評估基礎及成數計算，沒有其他額度限制：

這個算例要說明的是：即使同樣說「八成」，計算基礎不同，貸款金額也會不同。實務上還要確認銀行採用的計算基準、適用限制與最終核准額度。

表中的房價差額尚未包含稅費、服務費、裝修與備用金。若已支付100萬元房款，情境B剩餘需自行支付的房價部分是 420－100＝320萬元，不要把已付房款再加一次。

完整現金準備可搭配買房自備款、交易費用與資金缺口試算。

哪些條件會影響核貸？房屋與借款人都要看

銀行不只看房屋，也會評估借款人的還款能力。中國信託列出的考量包括收入、既有負債、信用往來、房屋地點與屋況，以及購屋和資金用途等。來源：中國信託房貸常見QA

準備資料時，建議分成兩組：

• 借款人資料：身分、收入與財力證明、目前負債及其他銀行要求的資料。
• 房屋與交易資料：物件地址、土地與建物謄本、買賣價格、契約及銀行要求的相關文件。

可以先詢問銀行接受哪些替代收入證明，但不要把尚未提供或尚未審查的資料，當成已獲銀行認可。

名下房屋、既有房貸及資金用途也可能涉及適用規定。請銀行依實際資料確認，不要只憑日常所稱的「首購」兩字，推定一定適用某個最高成數。

出價前，帶著這張表問銀行

以下為邁房子整理的詢問表，目的是留下可比較的條件與待辦事項。

比較不同銀行時，使用同一筆房價、同一組收入負債資料與相同預定交屋日，才較容易辨識方案差異。

貸得較多，也要確認每月還款是否可負擔。可接著用房貸月付金、寬限期與利率上升試算檢查家庭預算。

貸款不足可以解約嗎？先看原因與契約選項

貸款不足並不自動等於有解約權。需要確認契約內容、核貸不足原因及適用法規，不能只看銀行最後少貸多少。

內政部《成屋買賣契約書範本》第五條，依不可歸責於雙方、可歸責於賣方及可歸責於買方，分別設計貸款不足的處理方式。其中部分情況設有補足差額、解除契約或其他約定的勾選欄位。來源：內政部成屋買賣契約書範本

這表示看契約時，應逐項確認預定貸款金額、勾選內容與空白欄位，而非只看到「貸款處理」標題就略過。範本提供參考，個案實際權利仍須核對所簽契約及適用法規。

若買賣雙方都是一般個人，也不能只因為透過仲介成交，就推定買賣契約全面適用消費者保護法的定型化契約規範；應請律師依交易關係確認。

「銀行鑑價較低」或「政策改變」也不能單靠名稱就自行判定歸責，仍要看簽約時間、已知條件、申請過程及相關證據。

貸款但書要談清楚哪些內容？

「貸款但書」通常指雙方針對核貸條件或貸款不足，另外談定的契約安排。它需要雙方同意，不能把買方提出的文字當成已生效的保障。

臺中市政府提醒，單寫「貸款不足八成可解約」，仍可能對貸款是否包含信用貸款、需要詢問多少家銀行等產生爭議。來源：臺中市政府購屋貸款提醒

建議把以下內容交給地政士或律師，協助整理成適合個案的條款：

這是一份討論清單，並非可直接套用的解約條款。尤其買賣雙方的約定，不一定能直接處理與仲介等第三人的費用關係，相關契約也要一併核對。

如果貸款條件會決定自己是否願意購買，應在出價及承諾交易前提出，不要預設付了斡旋金、轉成定金後，賣方一定願意再補加。出價文件可搭配斡旋金與要約書查核指南。

已經簽約才發現貸款不足，依序做這四件事

1. 確認銀行結果。釐清是尚待補件、額度核減、未核准，還是額度足夠但撥款延後，並保存可取得的回覆。
2. 重算缺口與日期。列出剩餘房款、可用現金、已核准貸款及必要費用，確認哪一天需要補多少。
3. 核對契約與通知期限。整理貸款條款、但書、付款安排及申請紀錄，請地政士或律師協助判斷。
4. 提出具體協商方案。如需延長付款、補款或解除，明確記錄條件、期限、費用及雙方同意內容。

不要只因為正在協商，就認為付款期限已自動延後。也不要在未確認權利義務前，逕自停止付款或要求銀行停止撥款。

若考慮其他借款來源，應先計算新增月付金、費用與總負債，並向承貸銀行確認影響。不要預設信用貸款一定核准，或用不實資料提高貸款額度。

房貸成數不足常見問題

仲介說可以貸八成，銀行就會核准嗎？

不會因此自動核准。可把仲介提供的資訊作為詢問起點，但仍須由承貸銀行審查。若這項條件影響是否購買，應在交易文件中談清楚，不能只靠口頭預估。

銀行鑑價比較低，代表房子一定買貴了嗎？

不能只用這一項作結論。銀行鑑價是授信評估資料，買方還應核對可比較的成交案例及物件差異。不過鑑價偏離預期時，應重新確認價格依據與自己的資金負擔。

換一家銀行，就一定能補足差額嗎？

不一定。各銀行評估結果可能不同，但仍受個案條件與適用規定影響。另行申請也需要時間，應同步確認契約期限，不要把尚未核准的額度當成已備妥資金。

已經核貸，還需要確認什麼？

仍要確認附帶條件、對保與設定等事項是否完成，以及實際撥款安排。付款計畫應以可確認的金額與時程為基礎，而非只記住「已核准」三個字。