房貸月付金怎麼算？本息攤還、寬限期與利率上升試算

房貸月付金主要取決於五個條件：貸款金額、利率、還款年限、攤還方式，以及是否有寬限期。

以貸款 800 萬元為例，假設年利率全期固定為 2.5%、貸款 30 年、沒有寬限期，採本息平均攤還，每月約繳 31,610 元。如果其中任何條件改變，月付金與總利息也會不同。

邁房子以下使用同一筆貸款比較，協助你核對銀行提供的方案，再放進家庭每月預算。

本文試算皆為教學假設，不代表目前市場利率或核貸承諾。 採月利率＝年利率÷12、每月正常還款，未計提前清償、開辦費、保險及其他費用。月付金四捨五入至元，總利息以未四捨五入的計算值加總；銀行實際計息天數、尾期調整與扣款金額可能不同。

房貸月付金包含什麼？先分清本金、利息與其他費用

一般攤還期間的房貸月付金，包含當期償還本金與利息。

• 本金：還掉的借款金額，會減少貸款餘額。
• 利息：依貸款餘額、利率及約定計息方式計算的費用。
• 其他費用：開辦、保險或相關服務費，應依明細另外核對，不能只看月付金就認為已涵蓋全部支出。

金管會的購屋貸款契約規範列有不同攤還與計息方式，並要求金融機構提供貸款本息計算方式及攤還表。因此，確認方案時，可以直接向銀行索取完整資料。資料來源：金管會個人購屋貸款定型化契約應記載事項

前期現金準備則可搭配買房自備款與交易費用指南，將買房當下的支出與買房後的每月負擔分開整理。

本息平均攤還與本金平均攤還，差在哪裡？

本息平均攤還是在利率與其他條件不變時，每期償還的本金加利息合計大致固定；本金與利息的占比會逐期改變。

本金平均攤還則是每期償還相同金額的本金，利息依剩餘本金計算。在利率不變時，月付金會逐期下降。資料來源：臺灣企銀房貸還款試算說明

以下同樣假設貸款 800 萬元、30 年、年利率全期固定 2.5%、無寬限期，只改變攤還方式：

在這組相同條件的試算中，本金平均攤還較早減少本金，因此總利息較低，但前期每月需要支付較多現金。

選擇時，除了比較總利息，也應檢查自己能否負擔前期金額，以及銀行實際提供哪些還款方式。

房貸月付金公式怎麼用？

在固定利率、按月本息平均攤還的假設下，可用以下公式：

月付金＝P × r × (1＋r)ⁿ ÷［(1＋r)ⁿ－1］

其中：

• P：開始攤還時的貸款本金。
• r：月利率，也就是年利率÷12。
• n：實際攤還本金與利息的月數。

臺灣企銀公開的攤還公式說明，也列有本息平均攤還、本金平均攤還及寬限期的計算方式。資料來源：臺灣企銀貸款攤還計算式

以上述 800 萬元案例計算，年利率 2.5% 換成小數為 0.025，因此月利率為 0.025÷12，30 年為 360 期。

第一個月利息約為：

8,000,000 × 0.025÷12＝16,667 元。

該期月付金約 31,610 元，其中約 14,943 元用來償還本金。下一期利息再依減少後的本金餘額計算。

貸款 20 年與 30 年，月付金和總利息差多少？

這次固定貸款 800 萬元、年利率全期 2.5%、本息平均攤還、無寬限期，只改變年限：

在這組假設下，30 年方案每月少繳約 1.08 萬元，但全期總利息多約 120.5 萬元。

較長年限讓每月付款較低，也代表本金攤還時間拉長。比較時應同時看月付金與總利息，並確認年限是否符合銀行核貸條件。

如果計畫未來提前還款，則要另外核對提前清償條件與費用。上表假設正常繳到期滿，沒有計入提前還款後的變化。

寬限期結束後，每月會增加多少？

本金寬限期通常指約定期間內只付利息、不攤還本金。第一銀行也提醒，寬限期結束後開始償還本金，每月還款負擔會增加。資料來源：第一銀行貸款知識庫

以下假設貸款 800 萬元、總年限 30 年、年利率全期固定 2.5%。有寬限期的方案，前 24 個月只付息，之後在剩餘 336 個月採本息平均攤還：

有寬限期的算例，第 25 個月起，每月比寬限期內增加約 16,464 元。

原因是前兩年本金仍為 800 萬元，後續必須在剩餘 28 年內攤還。這裡的「30 年含兩年寬限期」，不能當成「兩年只付息後，再還 30 年」。

是否能使用寬限期、可使用多久，仍須符合適用規定與銀行核定條件。做預算時，應先填入寬限期結束後的金額，再檢查前期安排。

利率上升，月付金會怎麼變？

先比較從起貸日起就適用不同利率的情境。三種情境都假設貸款 800 萬元、30 年、本息平均攤還、無寬限期，且各自的利率全期不變：

這張表適合用來比較不同利率下的負擔，不是還款途中升息後的直接扣款表。

若已經還了一段時間，應使用當時的剩餘本金、剩餘期數與新利率重算。

例如，另設一個情境：上述 30 年貸款先以 2.5% 正常攤還 24 期，剩餘本金約為 763.3 萬元；若第 25 期起改為年利率 3%，並在剩餘 336 期重新計算本息平均攤還，月付金約為 33,604 元。

實際調整時點與方式應依契約確認。金管會規範也指出，利率調整時，借款人可請求銀行提供調整後的本息攤還方式與攤還表。資料來源：金管會購屋貸款契約規範

房貸之外還有支出：把月付金放進家庭預算

負擔能力不能只用「月付金占收入幾成」判斷，還要看其他債務、必要生活費與剩餘現金。

以下為虛構家庭的每月預算，各項支出不代表一般家庭標準：

年度費用可以先估算全年金額，再除以 12，作為每月預留額。預留與實際支付同一筆費用時，要注意記帳方式，避免重複扣除。

若將房貸換成前表年利率 3.5% 的情境，每月約繳 35,924 元，其餘條件不變，餘額便降為 3,576 元。

接著還可以檢查：收入暫時下降、增加照護費，或遇到一筆修繕支出時，現有資金是否足以支應。

社區支出的整理方法，可參考管理費、車位費與修繕分攤指南。

向銀行拿到攤還表後，要核對哪些欄位？

可以依序核對以下資料：

1. 本金與期數：貸款金額、總年限與到期日是否一致。
2. 利率條件：固定或機動利率，是否分階段，以及何時調整。
3. 寬限期：起訖時間、期滿後剩餘期數與月付金。
4. 攤還明細：每期本金、利息、本息合計與剩餘本金。
5. 其他費用：哪些另收、何時扣款、是否已包含在試算中。
6. 提前清償：適用條件、限制期間及可能費用。

比較方案時，也可核對總費用年百分率，但要確認其計算條件與涵蓋費用。金管會金融教育資料提醒，總費用年百分率不等於借款利率，也不是所有可能支出的總和。資料來源：金管會金融商品及消費者權益資料

可直接向承辦人詢問：

「請用我實際申請的金額與年限，提供各階段月付金、完整攤還表及費用明細，並說明利率調整或提前還款時會如何變動。」

房貸月付金常見問題

本息平均攤還，每個月一定繳一樣多嗎？

在利率、期數與其他條件不變的假設下，每期本息合計大致固定。若利率調整、寬限期結束或還款條件變更，金額可能改變；首尾期也可能因計息與四捨五入有所差異。

寬限期是不是不用繳錢？

本文討論的本金寬限期仍需按約繳利息，只是暫時不攤還本金。是否適用及實際付款安排，應查閱個案契約。

本金平均攤還總利息較少，就一定比較適合嗎？

在本文相同本金、利率與年限的假設下，總利息較少，但前期月付金較高。仍要考量家庭現金流與銀行提供的條件。

銀行試算與自己的計算不同，該怎麼確認？

先比對貸款金額、年利率、期數、寬限期及攤還方式，再確認按日或按月計息、利率調整日期、其他費用與尾期處理。請銀行提供攤還明細，有助於找出差異原因。