房貸怎麼比較？利率、總費用年百分率與提前清償，附銀行方案比較表

比較房貸，先統一貸款金額、年限、還款方式與寬限期，再一起看利率、總費用年百分率、額外支出及提前清償條件。 廣告中的最低利率或第一個月月付，無法單獨回答哪個方案適合你。

例如，兩家銀行都願意貸 800 萬元，一家利率較低但一次性費用較高，另一家利率稍高但費用較少。如果你預計幾年內賣屋、轉貸或清償，比較結果可能與借滿三十年不同。

本文聚焦台灣一般個人購屋房貸的比較方法，不評選特定銀行。文中利率、方案及費用均為假設，不代表目前行情或保證核貸條件。

比較房貸前，先讓兩份報價站在同一個基準

如果 A 銀行提供三十年、B 銀行提供四十年，即使 B 每月繳得比較少，也不能直接認定成本較低。月付金額同時受到本金、利率、期數與還款方式影響。

先把以下資料對齊：

每份報價還要標記目前屬於「廣告範例」「初步詢價」或「個案核貸條件」。未經個案確認的最低利率與最高成數，不應直接填成已確定結果。

若核貸金額不同，先用房貸成數不足指南確認資金能否接上，再比較成本。

借款利率與總費用年百分率，差在哪裡？

借款利率用來計算貸款利息；總費用年百分率則把利息與規定範圍內的相關費用，依借款及還款時點換算成可比較的年百分率。 法規採內部報酬率法計算，不能只是把手續費除以本金，再加到利率上。金管會總費用年百分率計算標準第 6、8 條

向銀行詢問時，可以直接說：

「請依我預計貸款的金額、年限與還款方式，提供總費用年百分率、計算日期，以及納入和未納入的費用明細。」

廣告揭露數字若採不同本金或期間，不宜只比百分率大小。應先看計算假設是否一致，再請銀行提供適用於自己的試算。

總費用年百分率有包含所有支出嗎？

沒有。法規列有排除項目，例如逾期違約費用、符合條件的可自由選擇代書費，以及擔保物火險、地震險與設定費等。因此，仍須另外整理實際要支付的款項。同一標準第 7 條

建議同時保留兩份資料：一份是銀行提供的總費用年百分率及計算依據；另一份是你自己的現金支出清單。兩者各有用途，不要把未列入年百分率的費用當作不用支付。

設定規費與購屋稅費，可搭配中古屋稅費試算表核對。

機動利率、分段優惠，要問清楚什麼？

若方案採指標利率加碼，應問清楚指標名稱、加碼幅度、調整頻率與生效方式。個人購屋貸款定型化契約應記載事項，也列有這類計息方式與利率調整約定。金管會購屋貸款應記載事項第 4、5 點

看到「一段式」時，也應確認是加碼方式維持一致，還是整段借款利率固定；不能只憑名稱認定三十年利率都不會變。

若銀行提供前期優惠或分段條件，建議列成：

這張表是記錄工具，不代表每一種貸款都提供分段方案。另有薪轉、往來或其他優惠條件時，應確認資格與未達條件的結果。

假設案例：利率比較低，借三年與借三十年都划算嗎？

以下兩個方案完全虛構，只用來比較利息與一次性費用。

共同假設為：貸款 800 萬元、三十年、每月本息平均攤還、沒有寬限期；利率全期固定不變，費用在開始時另外支付，不併入貸款。暫不計保險、設定費、提前清償違約金及其他支出。

試算採月利率＝年利率÷12、每月等額本息公式，計算過程保留小數，表中金額才四捨五入到元；銀行實際計息日數、每期取整及末期調整可能不同。

若只比較前三年的利息與費用

A 的利息較少，但多付的一次性費用尚未被利息差額抵銷。因此，在本例限定的項目中，B 約少支出 13,262 元。

若第 36 期後要結清，還須準備表中的剩餘本金，再加上實際適用的清償費用。剩餘本金是仍要償還的借款，不能把它漏掉；也不能將償還本金全部稱為利息成本。

若依假設借滿三十年

A 的全期利息加一次性費用，約比 B 少 48,875 元。在這組利率與費用設定下，較長持有期間改變了比較結果。

以上是未折現的金額比較，不是法規所稱的總費用年百分率計算，也不是未來利率預測。真實方案還要加上其他費用、利率變動與清償條件，再評估。

提前還款、轉貸或賣屋，先查哪一條？

不要只問「有沒有綁約」，應請銀行指出限制清償的條款、期間、觸發行為與計算方式。

購屋貸款不得記載事項原則上禁止約定提前還款違約金，但另提供優惠貸款條件與限制清償期間者有例外；因此，應看自己選的是哪種方案。銀行局不得記載事項第 16 點

比較時請銀行分別回覆：

• 若用年終獎金多還一部分本金，會不會觸發費用？
• 若轉貸、賣屋或一次結清，會不會觸發費用？
• 限制從哪一天起算，到哪一天結束？
• 計算基礎是什麼金額？不同時間清償，費率如何變動？
• 提前部分還本後，是降低月付、縮短期數，還是採其他安排？

應記載事項要求，限制清償期間不得超過三年，並須敘明觸發條件；違約金計收方式應考量清償時間、貸款餘額等因素採遞減方式。金管會應記載事項第 3 點

有具體清償計畫時，直接請銀行按預計日期與金額試算。不要拿網路上另一家銀行的比例，套在自己的契約。

月付低、寬限期長，就比較適合嗎？

月付低可以減輕當期現金壓力，但也可能來自年限拉長或暫緩還本金。比較方案時，應同時查看寬限期結束後的月付、當時剩餘本金及後續攤還期間。

請銀行至少提供「原方案」「不使用寬限期」及「假設利率提高後」的攤還資料，看看哪個階段會超過自己的預算。利率提高情境是壓力測試，不代表利率一定會如此變動。

詳細算法可參考房貸月付金與寬限期試算。此外，仍應保留生活備用金，避免只看房貸月付，忽略管理費、保險與其他家庭支出。

可直接填寫：銀行房貸方案比較表

先把共同條件寫在表格上方：貸款＿＿萬元、＿＿年、還款方式＿＿、寬限期＿＿、預計持有或清償時間＿＿。

如果其中一家核貸金額、年限或寬限期不同，先標示差異，不要直接用月付或總利息排出名次。

簽約前，可將這張表與銀行提供的核貸條件、費用明細及攤還表逐項核對。撥款時間則與中古屋交易時程表一起確認。

房貸比較常見問題

總費用年百分率最低，就直接選那家嗎？

先確認兩份數字的計算基準相同，再看核貸金額是否足夠、未納入的支出、提前清償安排與付款時程。成本指標能協助比較，但不能代替所有交易條件。

朋友拿到的利率，我也能要求一樣嗎？

可以拿來詢問，但應請銀行按你的財力、物件與申請條件確認。把他人的核貸結果當作必然能取得的條件，可能低估自己的資金需求。

打算三年後轉貸，可以先只看前三年嗎？

可以把前三年列為一個情境，但還要準備「無法如期轉貸」時的後續預算。未來能否轉貸、利率與費用都需要重新確認，不能把轉貸當成已確定安排。

兩家月付差不多，還有必要比較嗎？

有。一次性費用、剩餘本金、寬限期、清償限制與後續利率都可能不同。月付接近，只代表當期繳款接近，不代表全程支出與彈性相同。

問銀行時，最值得先索取哪幾份資料？

先索取個案條件說明、費用明細、攤還表與提前清償條款。將尚未核定或仍需補件的項目標出，再回到買房自備款預算表，確認每個付款階段的資金。