買有租約的中古屋要注意什麼？買賣不破租賃、押金交接與騰空點交指南

買有租約的中古屋，首先要分清楚：你買的是可以依約騰空入住的房子，還是要繼續出租的房子。房屋能買賣，不代表房客的租約會自動結束；完成過戶，也不等於已取得可立即入住的空屋。

如果購屋目的是自住，先確認何時能合法騰空、誰負責完成，以及延誤時怎麼處理。如果準備承接出租，則要把原租約、收款紀錄、押金及待修事項一起查清楚。以下以一般中古住宅買賣為主。

買賣不破租賃是什麼？沒公證也適用嗎？

民法第 425 條規定，在出租人已交付租賃物、承租人仍占有的情況下，即使所有權轉讓，租約原則上對新所有權人繼續存在。這就是常說的「買賣不破租賃」。

同條也有例外：未經公證，且租期超過五年或未定期限的不動產租約，不適用該條第一項。「沒公證」本身並不足以判斷不受保障，仍須看租期及其他條件。法源：民法第 425 條

簽約前，請賣方提供完整租約與附件，由專業人員核對租期、是否公證、實際占有及後續變更。若涉及例外或爭議，應先請律師判斷；不能看到例外條文，就自行推論可以立即要求搬離或換鎖。

先決定：承接出租，還是要求騰空交屋？

這個選擇會影響購屋契約、預算與時程，應在出價或簽約前講清楚。

買賣雙方寫了「交屋前清空」，不代表房客就已同意提前終止租約。賣方對買方的承諾，還要有符合租賃關係的執行安排。

例如，你預計兩個月後入住，但原租約還有八個月。如果沒有確認可行的提前終止安排，就不應直接用預計過戶日預約拆除、裝潢或搬家公司。先讓承辦人把「過戶」與「可使用房屋」兩個日期分開列出。

簽約前，至少取得這六類資料

不要只拿租約首頁或一張租金截圖。以下是供買方使用的資料清單，可由仲介協助向賣方收齊，並透過適當方式向承租人核對重要事項。

1. 完整租約與變更文件：包含附件、續租、租金調整、提前終止約定及公證書；確認是否另有口頭承諾或通訊紀錄。
2. 實際使用情形：租給誰、由誰居住、出租範圍是否包括車位或其他空間，有無轉租、包租或代管安排。
3. 租金紀錄：每期金額、付款週期、已收至哪一天、預收租金、欠款與爭議。
4. 押金紀錄：原收金額、收據或匯款證明、有無已扣抵項目，以及現由誰保管。
5. 屋況及設備資料：起租時點交清單、家具家電歸屬、房客已反映但尚未處理的問題。
6. 返還或交接安排：房客是否知道交易、由誰通知、預定何時核對帳務及完成文件交付。

同時比對賣方說明、實際使用狀態與不動產說明書。若一份資料寫「自住」，現場卻有承租人，應先釐清，不能把不一致留到點交日。

看屋及查核也要尊重現住人的使用與隱私。請由賣方或合法管理窗口協調時間，資料以本次交易必要範圍提供，不要擅自進屋或散布房客個資。

租約到期了，為什麼還不能直接當空屋？

民法第 451 條指出，租期屆滿後，如果承租人繼續使用收益，而出租人未即表示反對，可能被視為以不定期限繼續契約。因此，一份日期已經過期的租約，不能單獨證明租賃關係已處理完成。法源：民法第 451 條

買方還應核對：是否另簽續約、期滿後有無繼續收租、曾作何通知、房客是否已返還，以及雙方是否有不同主張。涉及續約或終止效力時，交由律師按完整事實判斷。

在現場看到空房，也要問清楚鑰匙及控制權是否已交回、屋內物品如何處理、是否仍有人主張使用權。外觀無人居住，只是現場觀察，不是全部交付證據。

承接出租時，租金與押金怎麼交接？

建議做一張由承辦人協助核對的交接表，把「已經收的錢」與「之後要負擔的義務」分開記錄。買賣雙方的結算方式，也應與承租人的權利及收付款紀錄相互吻合。

依租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條，適用該條例的住宅租賃押金不得超過兩個月租金；在租約消滅、承租人返還住宅並清償租約債務時，出租人應返還押金或抵充後的餘額。押金不是可以直接當成收益的款項。法源：租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條

假設月租為 20,000 元、原收押金為 40,000 元，這 40,000 元應在交接表中單列，確認款項如何移交、日後返還責任如何處理。不要只算每月可收多少租金，卻漏掉押金；也不要未核對既有付款，就要求房客再繳一次。

若原屋主表示押金已用掉，或買賣雙方對返還責任有不同說法，應在成交前請律師確認法律關係，並由承辦人把資金及文件安排寫清楚。

租約有公證，就保證能準時收回房屋嗎？

不能只看「有公證」三個字。應取得完整公證書，核對租期、當事人、標的，以及有沒有約定逕受強制執行、涵蓋哪些事項。

司法院的租賃公證說明列出，租期屆滿交還房屋、給付租金及違約金、返還押租金等，可在相關欄位載明強制執行標的。實際能否據以辦理，仍要看本案文件及條件。來源：司法院房屋租賃契約公證說明

公證及執行程序也不能取代交易時程規劃。若購屋決策高度依賴特定入住日，請先評估文件是否足以支持安排，以及延誤時的住宿、倉儲和搬家成本。

要求騰空交屋，買賣契約應談清楚哪些事？

以下是與地政士、律師討論的事項，不是直接複製就適用所有個案的條款：

• 交付標準：哪些空間必須返還、哪些家具留下、哪些物品清除，鑰匙與門禁如何交付。
• 租賃處理：由誰負責依法完成，有哪些書面文件及承租人確認資料。
• 查核時間：何時提供進度、何時複驗，如何確認已實際返還。
• 付款配合：交付條件如何對應尾款或履保撥款，並取得承辦方確認。
• 延誤責任：未依約完成時，通知、補正、費用負擔及其他權利如何處理。

已經簽約的案件，不宜自行停付款或直接認定可以解除契約，應先按現有條款請專業人員判斷。實際點交還要檢查設備、水電與費用，可搭配中古屋交屋檢查清單；整體時程則參考中古屋買賣流程。

常見問題

賣方說房客口頭答應搬走，這樣足夠嗎？

不足以安排確定的入住時程。應核對具體日期、相關協議、費用與返還方式，並由承辦人確認文件及履行情況。口頭轉述與實際完成點交是兩件事。

買來自己住，可以直接要求提前搬走嗎？

不能只以「我要自住」就假設能立即收回。應先確認租約及適用法規、是否有合法終止依據或雙方協議，再安排返還程序。

只買到有租金收入的房屋，就不用再驗屋嗎？

仍要查屋況。可協調合法看屋與檢查安排，特別核對租約設備、房客報修紀錄，以及出租人已承諾的修繕，避免交接後才發現未處理問題。

包租或代管中的房子，也只看房客租約就好嗎？

不夠。還要取得包租或代管契約、授權及相關轉租資料，確認誰是契約當事人、誰收款、各份契約如何銜接，不要把不同關係當作同一份直接出租的租約。

出價前，先把「何時能用房子」與「要承接哪些義務」查清楚。讓租約、帳務與實際交付狀態對得上，才能判斷這間房是否符合自己的購屋計畫。