同社區成交價差怎麼看？采揚晴空4筆實價的車位與時間比較

同社區的成交價不同，先核對計算方式，再比較交易條件。車位有沒有拆價、坪數用總建物還是主建物、成交時間是否接近，都會影響你看到的每坪數字。只看最高或最低一筆，容易把不同產品當成同一種房子。

以下以臺中市南屯區龍富十一街28號的采揚晴空為例，使用邁房子公開成交查詢返回的4筆資料，示範買方如何自己檢查價差。

先交代資料範圍：4筆案例不等於社區全貌

查核日為2026年11月11日。本次邁房子公開成交查詢回傳4筆，資料基準日標示2026年10月24日，但最新一筆實際成交日是2025年3月18日。查詢結果標示涵蓋不完整，來源期間完整性亦未確認。

因此，本文呈現的是「本次可取得的案例」，不能宣稱這是社區全部成交、2026年最新行情，或拿沒有新紀錄解讀為沒有交易。平台資料處理方式可另看資料來源與使用說明。

4筆成交放在同一張表

下表的單價統一用「交易總價÷建物移轉總坪數」重算；有車位但未拆價者，車位價款及面積仍留在分子、分母。這不是扣除車位後的住宅單價。

換算採1平方公尺＝0.3025坪，使用未四捨五入的面積計算，最後顯示至小數點後兩位。建物總面積不是室內可使用面積，不能拿35.47坪直接規劃同坪數的室內裝潢。

例如第一筆：117.27×0.3025＝35.474175坪；1,810÷35.474175≈51.02萬元／坪。信義房屋采揚晴空公開資料亦可交叉核對2025年3月這筆1,810萬元、約35.47坪的紀錄與含車位計算口徑。

為什麼車位會讓單價看起來差很多？

依內政部實價查詢說明，車位價格及面積都有可用資料時，才能以扣除車位後的價款、面積計算相應單價：

扣車位單價＝（交易總價－車位價格）÷（建物總坪數－車位坪數）。

未提供完整車位拆分資料的案件，則可能以交易總價除以建物總面積呈現。兩種口徑的數字不能直接混排比較。

本次前兩筆紀錄的車位面積均為40.01平方公尺，第三筆為40.02平方公尺；查詢沒有提供可用的車位拆價，第四筆也缺少可據以完整拆分的車位資料。因此本文保留總價除以總坪數，不自行猜出「扣車位每坪多少」。

欄位沒有車位金額，不能解讀成車位免費；車位面積沒有有效值，也不能單憑這一點確認交易完全沒有車位。需要回查原始申報內容、登記及買賣文件。想比較純住宅單價，應先找車位條件與拆價資訊都能核對的案例。

這4筆資料能說什麼，不能說什麼？

8樓之2：同戶別不同時間，先看總價差

2024年6月與2025年3月的公開紀錄，門牌戶別及建物面積相同，總價由1,600萬元變為1,810萬元，相差210萬元，名目增幅約13.1%。

這是兩筆紀錄的算術差額，不是賣方淨利，也不是社區房價漲幅。尚須確認交易包含的設備、整修、車位權利、租約與其他條件；稅費及持有成本也未計入。即使是同戶別，仍不能假設兩次交易的全部條件相同。

2樓之3和8樓之2：不能直接算樓層溢價

兩者面積、戶別與交易日期都不同，又沒有完整車位拆價。即使單價有差，也無法把差額全部歸因於樓層。採光、面向、格局、屋況與交易條件都可能同時影響價格。

若要研究樓層差異，至少應優先找相近時間、同棟相同格局與面向、相同車位條件的多筆案例，並保留仍無法控制的差異。

4樓之1：總價最高，不代表每坪最高

4樓之1的交易總價為2,180萬元，建物面積也明顯較大。在本文統一公式下，每坪約42.38萬元，低於2025年3月8樓之2的約51.02萬元。

這提醒買方：總價衡量資金需求，單價協助比較，但兩者都不能單獨回答是否划算。大坪數的總價承受客群、室內配置與車位條件仍須分別檢查。

備註欄不能跳過：陽台外推如何處理？

2025年3月18日案例的公開紀錄備註列有陽台外推。本文不據此判定個案的完整法律狀態，但買方需要進一步核對登記圖說、現況與相關文件，不能把外推後的使用空間直接視為合法登記面積。

也不要把有此備註的成交，未經調整便當成所有相同坪數房屋的標準。延伸可看中古屋增建查核指南。

出價前，把候選房屋補進這張比較表

整理後再用中古屋出價比較方法設定自己的上限。若某個差異沒有證據支持調整金額，就先保留為待確認項目，不用隨意加減固定百分比。

常見問題

可以用這4筆的平均價替采揚晴空估價嗎？

不宜直接使用。樣本少、時間不同、面積與車位條件不一致，且查詢涵蓋不完整。平均值可以算出來，卻不一定對應你要買的戶別。

看到比51.02萬元更高的每坪數字，是資料錯了嗎？

不一定。先看對方是否扣除車位、使用哪個面積，以及是否為同一筆交易。公式不同就可能產生不同數字，不能只憑差距判定來源錯誤。

最新更新日期代表最新成交嗎？

不代表。更新日期是資料處理或查閱的時間，成交日期才是該筆交易發生的時間。本次資料基準日為2026年10月，最新案例卻成交於2025年3月，兩者應分開標示。

看完數字後，可回到采揚晴空社區頁整理候選物件，再逐戶補齊資料。成交紀錄的價值，是幫助你提出更精確的問題，而不是取代看屋與文件查核。